不動産投資のリスク
不動産投資は、他の一般的な投資に比べてリスクがかなり抑えられた投資だと、僕は思っていますが、それでも投資金額が大きいとこと、多くの場合、借入れを行って投資するという２点により、不動産投資の失敗は致命的なダメージになりかねない側面もありますので、慎重にリスクを見定めながら投資判断をしていくことが望まれます。
では、具体的にどのようなリスクがあるのか見ていきましょう。
（１）借り手がつかないリスク
（２）賃料の値引きを要求されるリスク
（３）建物が倒壊するリスク
（４）借入れ金利が高騰してしまうリスク
（５）償却が終了し、マイナスキャッシュフローになるリスク
ザッと考えても、上記の５つのリスクが思いつきます。
特に、居住系物件などは、正直、建ち過ぎていますので（１）（２）のリスクがいつ顕在化してもおかしくありません。また（３）が現実となるともっとも大きなリスクとなるでしょう。これらのリスクのなかで、見落とされがちなので（５）です。多くの大家さんがなぜかお金がたまらないというのは、実はこの（５）の影響が大きいのです。
以下にそれぞれ詳しく見ていきましょう。
借り手がつかないリスク
今後、条件のあまりよくない居住系物件のオーナーなどは、このリスクに直面することになるでしょう。日本の人口に対して居住用物件は、ずいぶん前から供給過多になっています。ちょっと地方にいくと大きな一軒家におばあちゃんが一人で住んでいるとか、ずっと空き家であるとかいう物件がゴロゴロしています。中には昔、木造アパートであったところが更地になっていたりしています。これらの現象は、細かい数字を読み解くまでもなく家は余ってきたことを如実に表しています。
このリスクを軽減する方法は２つ、
１つはお手持ちの物件価値をあげることです。他の物件にない特典がついていれば、よろこんで入居者はお金を払ってくれるはずです。どんな特典かは、物件の様々な条件によりますので、お手持ちの物件からご自身で考えてくださいね。
もう１つは資産の組み換えです。今の資産を一度売却し、東京などのまだまだ需要のある地域の不動産に買い換えるのです。たとえ物件の大きさは小さくなったとしても将来に渡る収益性は改善されるでしょう。
賃料の値引きを要求されるリスク
このリスクも借り手がつかないリスクと同様に、需要と供給のバランスから、条件のあまりよくない居住系物件を中心にこれから顕在化していくリスクだと思います。
なんでもそうですが、人は少ないものに関しては価値を感じて、多いものには嫌悪感すら覚えることがあります。まったく人ってかってな生き物ですよね。ちょっと不動産投資からは話がずれますが、大事な考え方なので、少しお付き合いください。
今、アジアでは、森林の開発などでオラウータンが減っているそうです。そんなオラウータンを守るために親からはぐれた赤ちゃんオラウータンを保護し、ある程度大きくなるまで飼育し、次には森に返すために木登りの訓練までさせているんです。
その一方で、富士山山麓では、鹿が自然増殖しているらしいのですが、こちらは植物を食べてしまうので害獣として駆除されています。
なんか、ちょっと勝手なようですが、人は数が少ないものに価値を感じてしまうようですね。
さて、話をもどしますと、今現在、居住用物件は数が多すぎます。建築技術の向上と相次ぐ規制緩和により従来は２階建てくらいが建っていた場所に３０階を越える高層マンションが乱立しています。土地は有限でも、高い建物がバンバン建ってしまえば、床面積は無限に近く供給できますので、おのずとその価値は低下してしまいます。
この床面積の価値低下と人口減少があいまって、賃料値引きリスクが顕在化してきているのでしょう。
この対策は、借り手がつかないリスクと同様です。物件固有の価値を創り出すか、資産の組み換えをしてより収益性の高い物件を持つか。このどちらかが有効な対策であると僕は考えています。